10 conseils pour réussir son investissement locatif
Je ne sais pas vous, mais, moi aussi, avant de découvrir les règles du rendement locatif, je pensais que c'était le genre de sujet qui n'était réservé qu'aux héritiers et quelques personnes fortunées... Et pourtant, on peut tous y arriver !
J'ai travaillé à l'aménagement et au suivi de projets de beaucoup d'appartements destinées à l'investissement locatif, et c'est comme cela que j'ai appris les bons réflexes pour bien conseiller mes clients, mais aussi pour les appliquer moi même ! Vous le comprendrez, avec ces connaissances, et malgré mon petit budget, je me suis moi même lancé dans l'avanture en effectuant mon premier achat il y a peu ! Alors n'ayez pas peur, voici quelques conseils pour que vous aussi, vous réussissiez votre investissement locatif :
1 avril 2020
#1 : Osez, vous aussi vous pouvez !
Et oui, je vous le redis : vous aussi, vous pouvez y arriver ! Pas besoin d'être millionnaire pour réaliser son premier investissement. A chaque profil son budget, et il n'y a pas qu'à Paris que l'on peut faire de bons achats.
A titre d'exemple, ça paraîtra peut être complètement fou pour les parisiens, mais le projet Aristide Briand, un T2 de 32 m2 situé à Melun, en Seine et Marne, a été vendu 80 000euros ! Il y a pleins de villes en France en plein essor, où l'on peut encore acheter des appartements à tout petit prix.
Et avec un bon plan de financement, celà n'aura pas d'impact sur votre capacité d'emprunt prochain, puisque les loyers payeront votre crédit.
A l'heure où il est plus difficile de se fixer quelque part, où on a des envies de voyages, de mutations, de plus de liberté... l'achat d'un appartement à mettre en location permet d'investir dans l'immobilier, tout en restant plus libre au quotidien.
Photo avant travaux du projet Aristide Briand
#2 : L'achat : n'ayez pas peur des travaux !
Il y a un moyen bien sûr pour acheter un appartement à petit prix : miser sur un lieu avec beaucoup de travaux ! Un appartement assez vétuste, mal agencé, une décoration complètement hors du temps, ça empêche pas mal de gens de se projeter, et donc, ça fait baisser les prix. C'est aussi le meilleur moyen de faire une très belle plus value, en rénovant joliment cet appartement, et en augmentant d'autant sa valeur.
N'ayez pas peur de ces travaux importants, tant que l'immeuble et le lieu sont sains : c'est une belle feuille blanche pour optimiser l'espace, et le remettre au goût du jour. En vous faisant accompagner par un architecte d'intérieur, vous serez sûrs de viser juste, et d'optimiser cet investissement !
Photo de travaux en cours
#3 : Le financement : négocier un report
On s'éloigne un peu du sujet aménagement et déco, et pourtant, c'est un point important : vous pouvez négocier avec votre banque un report de prêt. De cette façon, vous pouvez réaliser les travaux, et même mettre les loyers perçus de côté, sans commencer à payer votre crédit. Sachez que vous pouvez négocier jusqu'à 3 ans de report. Cela vous permet de vous constituer une trésorerie pour les frais d'entretiens, et même mettre des sous de côté grâce à cela.
#4 : La location : choisissez la location meublée
Vous avez trouvé le lieu idéal, vous avez obtenu votre financement : maintenant, il vous faut mettre en place votre projet. En choisissant la location meublée, vous bénéficiez de plusieurs avantages : la plus intéressante : vous pouvez bénéficier de la défiscalisation via la déclaration LMNP, c'est très intéressant d'un point de vue fiscal.
De plus, cela vous permet bien sûr d'avoir un loyer plus conséquent, et donc une meilleure rentabilité.
#5 : Les travaux : misez sur une rénovation totale
Avec cette fameuse déclaration LMNP, toute les dépenses engendrées pourront être déficalisées, cela inclut donc les travaux. C'est le moment où jamais d'allouer un budget travaux, pour réorganiser et remettre à neuf cet appartement, potentiellement mal agencé, et vieillissant, en optant pour une rénovation totale. Vous pourrez donc mettre aux normes votre logement, rendre la vie agréable aux futurs locataires, et faire en sorte d'être tranquille pour une bonne poignée d'années à venir.
#6 : Le type de surface : maximisez le nombre de chambre
Mieux vaut un beau T2 de 22m2 bien aménagé et bien pensé, qu'un grand studio de 30m2 mal agencé non? Nous sommes beaucoup à le penser, et beaucoup de potentiels locataires choisiront la première solution à la deuxième. Lorsque l'on connaît le prix du m2 dans certaines zones, cela vaut la peine de se pencher sur l'aménagement.
Ainsi, je vous conseille de rentabiliser ces précieux m2 en maximisant le nombre de chambre, car tout le monde a envie d'un vrai coin lit, plutôt que d'avoir à déplier son canapé, et c'est un atout que vous pourrez mettre en avant. Dès 20m2, il est souvent facile pour un professionnel d'aménager un coin nuit.
En l'occurence, je suis en train d'aménager un espace coin nuit dans un appartement de 22m2 en région parisienne, et j'ai hâte de vous montrer les différentes solutions que j'ai présenté à ma cliente, ainsi que le résultat final!
Inspiration pour aménagement de petits espaces
Croquis pour petite cuisine et salle de douche
Croquis pour l'aménagement d'un petit studio avec coin nuit
#7 : L'aménagement : optimisez chaque m2
Au moment de l'aménagement, pas question d'y mettre les quelques meubles récupérés de chez votre grand mère, sans trop y réfléchir. Il vous faut bien penser ces quelques m2 chèrement acquis. C'est pour cela qu'un plan bien pensé, ainsi que des meubles adaptés à l'espace sont primordiaux.
#8 : Privilégiez les rangements
Cela est d'autant plus vrai si vous avez un petit espace mais bien pensé : il n'y a jamais trop de rangements ! Il faut que votre locataire puisse aisément y loger toute ses affaires, et sans prendre la fâcheuse habitude de les jeter partout faute de place. Un appartement bien conçu avec les rangements nécessaire favorisera un rythme de vie plus soigné.
Il est important d'avoir une penderie, pour suspendre vestes et manteaux, et vêtements souhaités, d'avoir des placards fermés, et d'avoir un espace assez grand pour y loger balais,aspirateurs, étendoir. Ainsi, chaque chose est à sa place, et il n'y aura pas de bazar visible.
#9 : Visez le coup de coeur !
En achetant des meubles adaptés, vous pourrez aussi visez l'effet coup de coeur! Pour le projet Aristide Briand, nous avons soigné la déco, et fait appel à un photographe pour réaliser les photos de l'annonce, résultat : des dizaines d'appels par jour, des visites groupés le samedi suivant, et un locataire trouvé le jour même, plutôt rare pour la ville de Melun. C'est donc l'assurance de choisir le locataire idéal, et ce, avec un loyer dans la tranche haute.
#10 : Laissez place à la touche perso
Photo du projet Aristide Briand finalisé
Plus? Venez par ici !
Plus? Venez par ici !
Un dernier petit conseil, c'est aussi bien de laisser un peu de vide, pour que le locataire puisse y apporter sa petite touche, sa déco à lui, et ainsi, se sentir vraiment chez lui ;)
Voilà, j'espère avoir avoir fait évoluer votre point de vue sur l'investissement locatif, et avoir donné envie à certains d'entre vous !
Dès que possible, je vous montrerais le résultat d'un nouvel investissement locatif que je réalise pour un client, et j'ai hâte de vous montrer tout ça ! En attendant, si vous avez des questions, n'hésitez pas à me les poser via le formulaire de contact.
Qui se lance?
Belle semaine,
Charlotte
Envie de me contacter?
Charlotte Lechat - Architecte d'intérieur en Ile de France
Besoin de conseils? Optez pour un coaching déco à petit prix ! Un entretien privilégié pour des conseils pratiques et déco