Les points à vérifier avant d'acheter un appartement ou une maison

Bonjour à tous ! 

En conseillant mes amis et mes proches sur les points de vérification les plus essentiels lors d'un achat, je me suis dit qu'il serait intéressant de rassembler ces conseils dans un article.

J'espère pouvoir vous aider au mieux à éviter les mauvaises surprises, et à définir votre budget. Certains points valent le coup d'oeil, et pourront vous aider facilement à déjouer les mauvaises surprises.

En effet, cela vous permettra de repérer les bons plans, et ceux qui ne pourront finalement pas rentrer dans l'enveloppe que vous vous êtes fixés.

Bon, alors à vos blocs notes, c'est parti !

Bien sûr, le point le plus important à vérifier, c'est de savoir si le prix du bien est le prix juste ! C'est parfois difficile à définir précisément, car les prix peuvent varier énormément d'un quartier à l'autre, et même parfois d'un bout de rue à l'autre! 

Ainsi, pour voir si le budget est cohérent, je vous conseille ce site très pratique

https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/

Leur site est extrêmement bien fait, ils enregistrent le prix au m2 des dernières ventes, et donc, en rentrant l'adresse de votre bien, vous pourrez voir à quel prix ont été acheté des biens juste à côté récemment.

Vous pourrez donc vous faire une idée très claire du prix du marché ! Et négocier si le prix est objectivement au dessus.

Extrait de la simulation du prix immobilier rue Beaumarchais à Paris : on voit par exemple que le côté de la rue côté 4ème arrondissement est vendu plus cher que le côté droit 11ème arrondissement

Vérifier le règlement de copropriété

C'est essentiel et pourtant, peu de gens prennent la peine de le faire avant la signature du compromis. Jeter un coup d'oeil vous permettra de comprendre l'état d'esprit de votre copropriété, et surtout de voir si celle ci est très restrictive. 

La vie en copropriété n'est pas toujours un long fleuve tranquille, et certaines imposent un droit de regard sur vos travaux, même minimes. Certains demandent à ce que la démolition d'une cloison, même petite et non porteuse, soit soumise à accord de la copro. 

Ainsi, il est essentiel de vérifier si les travaux ou aménagements que vous envisagez de faire son en accord avec le règlement, et, si non, que vous puissiez obtenir les accords avant d'avoir finalisé la vente.

Vérifier les dernières assemblées générales

De la même façon, il vous faut vérifier les dernières assemblées générales. Vous y trouverez des informations cruciales sur votre immeuble (s'il s'agit d'un appartement).

Vous pourrez savoir par exemple si une procédure d'état de péril ordinaire est en cours : c'est à dire si l'immeuble a des problèmes de structure, qui porte atteinte à la solidité de l'immeuble. Si c'est le cas, vous partirez dans de longs, lourds et coûteux travaux. 

Vous pourrez éventuellement voir si des travaux ont été voté : sachez que si cela arrive avant la signature de l'acte authentique, ce sera à l'ancien propriétaire de payer.

Enfin, vous verrez si des travaux ont été reporté à la prochaine assemblée : dans ce cas, ce sera à vous de les payer, mieux vaut donc en avoir conscience, et anticiper ce coût ! 

Vérifier les parties communes si appartements

Entrons maintenant dans le vif du sujet : le bien que vous avez repérez. Si il s'agit d'un appartement, veillez à bien observer la façade et les parties communes. Si celles-ci sont très abîmées, il y a de grandes chances pour qu'il y ai des travaux importants à réaliser prochainement, il faudra donc le prendre en compte dans votre budget.

La propreté des lieux est souvent aussi un bon indice pour savoir si il est bien entretenu, et si les habitants y vivent en bonne intelligence : des affaires et des poubelles entassées dans les parties communes, des voisins bruyants, ne présagent pas forcément d'une cohabitation future agréable... 

Vérifier la toiture si maison

S'il s'agit d'une maison, le plus important est de vérifier l'état de la toiture, ainsi que de la façade. Sachez qu'une réfection de toit coûte en moyenne entre 180 et 250€ du m2, c'est donc un budget qui grimpe très vite ! 

De même, sachez que le prix d'un ravalement de façade pour une maison de 100 m2 avec 150 m2 de murs à rénover, se situe entre 4 500 et 15 000 € TTC en moyenne.

Vérifier les fenêtres et la porte d'entrée

Il est très important de vérifier l'état des fenêtres, car cela peut peser très lourd dans la balance du budget. Vérifiez donc si elles sont bien en bon état, ainsi qu'en double vitrage. Le prix d'un changement de fenêtre varie entre 300€ et 3000€ en fonction du modèle. De plus, certaines copro imposent un type de fenêtre, souvent en bois, ce qui fait grimper d'autant plus le budget.

Il est également préférable d'avoir une porte d'entrée solide, renforcée, avec une serrure 3 points. Si ce n'est pas le cas, il vous faudra compter environ 700€ pour renforcer la porte et changer la serrure, et entre 1700 et 5000€ pour la changer par une porte blindée.

Vérifier l'état et la planéité du sol

Ensuite, je vous conseille de vérifier l'état et la planéité du sol. Pour ce faire, il vous suffit de vous munir d'une petite bille, et voir si, en la posant au sol, elle reste immobile, ou bien roule d'un bout à l'autre. Un sol penché, dans un appartement ancien, peut vouloir dire qu'il s'affaisse, et donc, qu'il va falloir rénover la structure du vieux parquet, ce qui va constituer un budget important. 

Un sol bien droit va nécessiter un simple réagréage, si vous voulez par exemple modifier le revêtement, et poser un nouveau carrelage. En revanche, un sol penché va nécessiter une chape, et cela sera significativement plus coûteux.

Si cela est possible, l'idéal est de pouvoir soulever le revêtement de sol, pour apercevoir  la structure du plancher, et voir si il est en bon état. Dans les vieux appartements par exemple, le vieux parquet a souvent été recouvert de moquette, il suffit de soulever la moquette pour voir si un beau parquet est encore présent en dessous, ou bien si au contraire, un vieux parquet pourri va devoir être complètement changé.

Vérifier l'état des murs

L'état des murs est aussi très important, et aura une incidence sur votre budget. Il sera évidemment différent  de simplement repeindre des murs propres, que de ré enduire entièrement, en utilisant du fissenet pour boucher les fissures.

Une mauvaise isolation peut aussi vous contraindre à des travaux supplémentaires. Pour vérifier l'isolation thermique des murs qui donnent sur la façade, touchez les : si ils sont très froids, il faudra rajouter une couche d'isolant.

Vérifiez aussi l'isolation sonore si vous le pouvez : allez dans une pièce opposée pendant qu'une personne parle, pour voir si l'isolation sonore est suffisante. Faites aussi le test dans les parties communes, ou à lextérieur si c'est une maison.

Vérifier l'humidité potentielle

Faites également la chasse aux traces d'humidité : elles peuvent révéler un problème de circulation de l'air dans l'appartement. Dans ce cas, cela produit des tâches noires, avec l'apparition de champignons. Cela peut être dû à l'absence de grilles d'aération aux fenêtres, ce qui se règle facilement, ou alors, plus problématique, par un manque de grilles d'aérations et de système de traitement de l'air. Installez une VMC peut être nécessaire mais c'est un coût et des démarches à prendre en compte. ​ Je vous conseille d'ouvrir les placards et de vérifier les tuyauteries : des traces de fuites anciennes peuvent révéler une tuyauterie vétuste. Regardez notamment l'état des siphons sous les éviers.

Vérifier l'état du réseau mobile

Alors, je pense que ce point est de plus en plus vérifié par tous ! 

En effet, quoi de plus énervant que d'arriver dans votre futur nid douillet, tout y est parfait, mais, horreur !! On ne capte rien ;) C'est un point de plus en plus important à ne pas négliger.

Voilà, il y aurait bien sûr encore un millier de choses à dire, mais je pense que ces points, une fois vérifiés, vous permettrons de prendre sereinement la bonne décision.

J'espère en avoir aidé certains à éviter les pièges, mais aussi à conforter leur choix, et vous avoir été utile.

Je pense écrire prochainement un article qui sera la prolongation de celui-ci, et qui vous permettra de définir votre enveloppe travaux ! Ca vous aiderait?

Si vous avez besoin de conseils pour valider votre projet d'achat, n'hésitez pas à prendre rendez-vous, je vous aiderais au mieux, et la visite est gratuite !